Property Management
La crisi economica e le nuove logiche di investimento hanno comportato una trasformazione del concetto di Property Management. Se in passato esso veniva interpretato generalmente come la gestione di attività di carattere puramente amministrativo/contabile destinate a garantire rendimenti soddisfacenti, le nuove dinamiche del mercato richiedono ai servizi di Property Management un crescente grado di innovazione e valorizzazione dei servizi offerti con l’obiettivo sia di incrementare, dal punto di vista dell’offerta, la competitività, l’efficienza e la redditività del business, che, dal punto di vista della domanda, di controllare i costi di gestione, la qualità e la redditività dell’immobile insieme alla valorizzazione dell’uso degli spazi e all’ottimizzazione delle prestazioni complessive dell’edificio. Quanto espresso sopra genera una possibile sovrapposizione tra le aree di competenza del Facility Management e quelle del Property Management: infatti, spesso, il Property Management vende i servizi non solo al proprietario/investitore ma anche all’utilizzatore, sfruttando così il rapporto di fiducia con il conduttore e invadendo il campo del Facility Management. Il Property Manager è diventato il fulcro della gestione operativa dei portafogli immobiliari e il collegamento, in collaborazione con l’Asset Manager, tra investitori e mercato. In pratica, l’attività del Property Manager può essere definita come la gestione economica, amministrativa, fiscale e tecnica di un patrimonio immobiliare, finalizzata alla ottimizzazione della redditività lungo tutto il suo ciclo di vita. Il Property Management ‘cataloga’ il patrimonio immobiliare gestito per raccogliere la documentazione necessaria alla prestazione del servizio sul piano manutentivo, fiscale ed amministrativo. Il censimento utilizza moderne metodologie di ricerca, raccolta e organizzazione dati, e comprende la ricerca della documentazione mancante e l’aggiornamento di quella esistente presso gli uffici competenti.
Una volta ricostruito un quadro conoscitivo del patrimonio immobiliare affidatogli, vengono svolte direttamente ulteriori attività tipiche del Property Management, tra cui, a titolo di esempio, quelle di gestione dei rapporti contrattuali con gli utenti del patrimonio, di gestione degli adeguamenti tecniconormativi, dei rapporti condominiali e consortili, l’amministrazione e la gestione delle locazioni. Ulteriori attività svolte possono essere legate a servizi di consulenza e valorizzazione immobiliare, ingegneria, assistenza nelle transazioni, eccetera. Vale la pena puntualizzare che oggetto del Property Management non è tanto l’esecuzione delle attività sopraindicate, quanto il coordinamento, il controllo e la “governance” delle stesse. Il Building Management comprende gli interventi tecnici che assicurano la conservazione del valore del bene e la continuità del reddito da locazione: rappresenta lo strumento operativo del Property Management, dal momento che si occupa del funzionamento della struttura e degli impianti dell’edificio indipendentemente dallo stato d’uso e dall’occupazione. L’obiettivo è quello di organizzare una manutenzione programmata, che riesca a mantenere nel tempo la conformità dell’immobile agli standard previsti di efficienza e sicurezza. Il mandante è la proprietà, a differenza del Facility Management che serve l’utilizzatore finale. Infine, l’Energy Management è responsabile per la conservazione e per l’uso razionale dell’energia in termini di gestione dei consumi, analisi e ottimizzazione dei contratti di approvvigionamento, definizione dei possibili interventi di efficientamento energetico e utilizzo di fonti rinnovabili. Sebbene un buon numero di società abbia integrato l’area dell’Energy Management nella propria struttura di Property Management, la tendenza è verso l’esternalizzazione a società specializzate. Sempre più quindi esistono aree di sovrapposizione con il Facility Management, se non come contenuti, quantomeno come processi, strumenti e tecnologie.
